מס שבח והיטל השבחה – המדריך המלא למוכר הנכס

.

כל מי שעומד לפני מכירת נכס מקרקעין בישראל נתקל בשני מושגים שמעוררים לא מעט חשש: מס שבח והיטל השבחה. למרות השמות הדומים, מדובר בשני תשלומים שונים בתכלית – הן מבחינת הגוף הגובה אותם והן מבחינת הרציונל המשפטי והכלכלי שעומד מאחוריהם.

במאמר זה נעשה סדר בדברים, נבין מהם ההבדלים המהותיים, מתי הם חלים, והכי חשוב – כיצד ניתן לפעול כדי להפחיתם באופן חוקי.

מס שבח מקרקעין: המס על הרווח

המקור החוקי: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

מס שבח הוא למעשה המס על הרווח שנוצר לכם ממכירת זכות במקרקעין (וכן על מי שעושה פעולה באיגוד מקרקעין). הוא משולם לרשות המיסים – אגף מיסוי מקרקעין.

חוק מיסוי מקרקעין הנו חוק טריטוריאלי והוא חל על רכישה ומכירה של זכות במקרקעין המצויים במדינת ישראל (בכלל זה יהודה ושומרון ולגבי אזרח ישראלי כהגדרתו בסעיף 16א').

מקרקעין מוגדרים בחוק כקרקע בישראל לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.

זכות במקרקעין מוגדרת בחוק כ-בעלות, חכירה העולה על 25 שנים, בין שבדין ובין שביושר, הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תוכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור (לעניין הרשאה במקרקעי ישראל – אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מ-25 שנים).

מכירה לעניין זכות במקרקעין בין בתמורה ובין ללא תמורה מוגדרת בחוק ככל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה.

החוק קבע כי הורשה, העברת זכות במקרקעין אגב גירושין, הקניית זכות במקרקעין לנאמן/ אפוטרופוס/מפרק/כונס נכסים אינן בגדר "מכירה".

יודגש כי רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מותנה, בין היתר ובעניינו – באישור בדבר העדר חובות במס שבח ומס רכישה בשל המקרקעין הנמכרים.

 

זהירות: מס שבח במגרשים וקרקעות עלול להגיע ל-50%

חשוב להבחין בין מכירת דירת מגורים לבין מכירת מגרש או קרקע. בעוד שבדירות מגורים נהנים המוכרים מחישוב ליניארי מוטב, במגרשים השבח ממוסה לפי שלוש תקופות זמן מרכזיות, מה שיוצר חבות מס כבדה לבעלי נכסים ותיקים:

  1. תקופה א' (מרכישת הנכס ועד 7.11.2001): על חלק השבח היחסי המשויך לשנים אלו חל מס שולי מרבי (בהתאם להכנסות המוכר), שיכול להגיע ל-47% (ובתוספת מס יסף ל-50%). זהו המקור ל"קנס" הכבד על מגרשים היסטוריים.

  2. תקופה ב' (מ-7.11.2001 ועד 31.12.2011): על חלק השבח המשויך לתקופה זו חל מס בשיעור של 20%.

  3. תקופה ג' (מ-1.1.2012 ועד יום המכירה): על חלק השבח המשויך לתקופה זו חל מס בשיעור של 25%.

המשמעות עבורכם: אם אתם מוכרים מגרש שהוחזק עשרות שנים, רוב הרווח "ייצבע" באחוזי המס הגבוהים של התקופה הראשונה. במקרים אלו, תכנון מס מקצועי וקיזוז הוצאות (כמו היטל השבחה) הם הכרחיים כדי להציל חלק ניכר מהרווח.

 

מקדמה למס שבח

סעיף 15(ב) לחוק קובע כי הרוכש ישלם מקדמה על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר בעסקאות המנויות בסעיף.

גובה המקדמה נקבע כמפורט:

15% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא עד 6.11.2001.

7.5% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא מיום 7.11.2001 ואילך.

ברכישה מחברה שיעור המקדמה הוא תמיד 7.5% מהתמורה.

מועד תשלום המקדמה – הרוכש חייב בהעברת סכומי המקדמה מיד לאחר ששילם מעל 40% מהתמורה למוכר, וברכישה מקבלן מיד לאחר ששילם מעל 80% מהתמורה (אלא אם המוכר הציג אישור פקיד שומה לפי סעיף 50 על היות המכירה פטורה ממס שבח ומתשלום מקדמה). בכל מקרה לא תקום חובת תשלום המקדמה לפני שחלפו 30 יום ממועד העסקה.

המוכר או הרוכש יכולים להגיש בקשה להקטנת מקדמה המבוססת על השומה העצמית למס שבח. במקרה של בקשה כזו יש לוודא כי הוגשו כל המסמכים התומכים בשומה העצמית. את הבקשה להקטנה יש להגיש ע"ג טופס 7155 ולצרפה להצהרה המקוונת במקום המתאים. יובהר כי גם בסמכות המנהל להקטין מקדמה ביוזמתו.

 

הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין

על-פי סעיף 73(א) לחוק, המוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל, תוך 30 ימים מיום המכירה, הצהרה המפרטת את:

  1. פרטי הזכות
  2. פרטי העסקה
  3. התמורה בעד מכירת הזכות ותאריך מכירתה
  4. התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך רכישתה
  5. הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח
  6. סכום המס המגיע ודרך חישובו
  7. זכאות לפטור או הנחה מהמס החל

 

באתר הרשות מופיע הטופס במתכונת מקוונת שאף מחשבת את המס לפי נתוני השומה העצמית. ניתן לקבל מספר חישוב ולדוווח אותו כחלק מההצהרה המקוונת.

חובת ההצהרה חלה גם אם המוכר/הרוכש מבקשים פטור מהמס.

איחור במועד הגשת ההצהרה יגרור חיוב בקנס כחוק. דיווח חלקי של נתונים המחויבים על פי החוק לא ייחשב כהצהרה ויעכב את הטיפול בשומה.

לצורך הגשת ההצהרה כאמור, קבע המנהל 3 טפסים (קיימים טפסים מקוונים) על פי חלוקה לסוג הנכס הנמכר:

טופס מספר 7000 – המיועד להגשת הצהרה על מכירה/רכישה של דירת מגורים מזכה פטורה ממס שבח שאינה כוללת זכויות בנייה בלתי מנוצלות (כולל פטור עד תקרה וחיוב על החלק העודף).

טופס מספר 7000/ב – המיועד להגשת הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין שהריווח ממכירתה נתון לשומת מס הכנסה ואשר בגין מכירתה מבוקש פטור לפי סעיף 50 לחוק (הטופס מיועד לדיווח על מכירת/רכישת נכס של קבלן).

טופס מספר 7002 – המיועד להגשת הצהרה על מכירת/רכישת כל זכות במקרקעין שאינה מנויה על הנכסים המפורטים בהצהרות לעיל.

מה מצרפים להצהרה?

כלל הטפסים הנלווים להצהרה המקוונת משולבים במערכת ההצהרה וניתן למלאם באופן ממוחשב כך שישלחו באופן מקוון כחלק בלתי נפרד מההצהרה.

 

פטורים ממס שבח

בחוק מיסוי מקרקעין נקבעו מספר פטורים ממס שבח. הנפוץ שבהם הוא הפטור במכירת דירת מגורים מזכה (פרק חמישי 1 לחוק).

הדירה צריכה לענות על ההגדרות הבאות:

  1. בניית הדירה נסתיימה* – יודגש כי דירה שבנייתה טרם נסתיימה, גם אם הקבלן התחייב לסיים בנייתה, לא תיחשב כדירת מגורים לצורך קבלת הפטור.
  2. הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה.
  3. הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.
  4. הדירה משמשת בפועל למגורים, או לחילופין מיועדת לשמש למגורים, קרי עליה לכלול את כל המתקנים הנדרשים למגורים (כמו מטבח, אמבטיה, שירותים וכו').

* תשומת הלב לסעיף 48א (ב4) בגדר החרגת דירה שנבנתה אחרי 31/12/2030.

כמו כן, הדירה צריכה להיות כזו ש -"שימשה בעיקרה למגורים" באחת משתי החלופות הבאות:

  1. 80% מהתקופה הנמדדת מתאריך 1.1.98 ועד ליום המכירה.
  2. ארבע שנים שקדמו למכירה.

 

המוכר זכאי לפטור לפי אחד מהמסלולים הבאים (החל מיום 1.1.2014 ובהתאם להוראות תיקון 76):

א. פטור לדירה יחידה – 49ב(2) בתנאים הבאים:

  1. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור
  2. המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים
  3. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור זה ב-18 חודשים הקודמים
  4. הנכס הנמכר לא היה דירה בשכירות מוגנת/דירה שחלקו של המוכר בה לא עלה על 1/3 וזאת בעת מכירת דירה אחרת בפטור לפי סעיף 49ב(2)
  5. לעניין תנאי מספר 1 הרי שלא יביאו במניין הדירות את אותן דירות נוספות המנויות בסעיף 49ג וסעיף 49ד:

 

ב. פטור לדירה שהתקבלה בירושה – 49ב(5) – בתנאים הבאים:

  1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש.
  2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
  3.  אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה – היה זכאי לפטור.

 

ג. פטור חד פעמי במכירת שתי דירות – 49ה – בתנאים הבאים:

  1. במועד המכירה של הדירה הראשונה נשואת הפטור, יש בבעלות המוכר דירה אחת נוספת בלבד.
  2. המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור תוך שנה ממכירת הדירה הראשונה.
  3. סכום שווי שתי הדירות יחד לא עולה על הסכום שנקבע בסעיף (להלן תקרת שווי שתי הדירות).
  4. המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת, או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה דירה אחרת (דירה חלופית), בסכום השווה ל-3/4 לפחות משווי שתי הדירות הנמכרות.
  5. אם התקיימו הסעיפים הנ"ל, למעט סעיף 3 (במקרה ששווי שתי הדירות עולה על הסכום שנקבע בסעיף) וסכום שווי שתי הדירות לא עלה על התקרה של שווי מרבי שנקבע בסעיף, יינתן פטור במכירת הדירה הראשונה בגובה ההפרש שבין תקרת שווי שתי הדירות ושווי הדירה הנוספת. יתרת שווי המכירה שאינה פטורה תחויב במס, לפי חלקה היחסי משווי המכירה, כמכירת זכות שאינה דירת מגורים מזכה (דהיינו ליניאריות רגילה).

 

מכיוון שהפטור ניתן במכירת הדירה הראשונה והתנאים לפטור צריכים להתקיים לאחר המכירה, הרי שבשלב הראשון תחויב המכירה והמס יוקפא לבקשת המוכר, זאת עד להתקיימות התנאים העתידיים.

דגשים לזכאות לפטור

עקרון התא המשפחתי

לצורך מתן הפטור, יראו במוכר ובבני משפחתו, הכוללים את בן/בת הזוג, ידוע/ה בציבור וילדיו שאינם נשואים עד גיל 18 (למעט ילד נשוי/ יתום מאחד או משני הוריו), כמוכר אחד. אם אחד מבני המשפחה הללו מכר דירת מגורים בפטור ממס שבח בעבר, יראו את כל התא המשפחתי כאילו כל אחד מהם מכר דירה פטורה.

סייג לדירה שהתקבלה במתנה

מוכר דירה שהתקבלה במתנה, חייב לעמוד בתקופת "צינון" לפני שיהיה זכאי לפטור. להלן תקופות הצינון שמתחילות מיום קבלת הדירה:

  1. בדירה שלא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה: תקופת "צינון" של 4 שנים
  2. בדירה ששימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה: תקופת "צינון" של 3 שנים
  3. אם לפחות מחצית ממחיר הדירה (50%) נתקבל במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, יראו את כל הדירה כאילו התקבלה במתנה ויחולו על מכירתה הוראות אלו.
  4. מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, תתחיל לגביו תקופת הצינון מיום שמלאו לו 18.

מכירת דירת מגורים מזכה כולל זכויות בנייה – סעיף 49ז

אם נמכרת דירת מגורים מזכה, שהתמורה ממכירתה הושפעה מזכויות בנייה קיימות או צפויות בלתי מנוצלות, המוכר יהיה זכאי לפטור (אם עמד בתנאי הזכאות כפי שפורטו לעיל) בגובה שווי הדירה ללא זכויות הבנייה.

אם שווי זה נמוך מסכום תקרת הפטור שנקבע בחוק, בסעיף 49ז(א)(2) המוכר יהיה זכאי לפטור נוסף בשל זכויות הבנייה בסכום של שווי הדירה ללא זכויות הבנייה, או בסכום ההפרש שבין סכום התקרה לשווי הדירה – לפי הסכום הנמוך.

יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים תחויב במס שבח בלינאריות רגילה.

פטורים נוספים הם:

מכירה ללא תמורה מיחיד לקרובו בהתאם להוראות סעיף 62 לחוק;

העברת זכות במקרקעין ללא תמורה למדינה, לרשות מקומית, ל"קרן קיימת לישראל" או ל"קרן היסוד" פטורה ממס (סעיף 60);

מכירה ללא תמורה למוסד ציבורי (סעיף 61(א));

פטור ממס בגין העברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה (סעיף 69);

פטור במקרה של פינוי בינוי (פרק חמישי 4 לחוק)

ועוד.

 

היטל השבחה: המס על פוטנציאל התכנון

המקור החוקי: חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (תוספת שלישית).

בניגוד למס שבח, היטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה של הרשות המקומית בה נמצא הנכס.

לבעלים יש הזכות לערער על עצם החיוב, בפנייה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, או על גובה החיוב, בפנייה ליו"ר מועצת השמאים למינוי שמאי מכריע. ערעור על גובה החיוב ייעשה בדרך כלל באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמו של הבעלים.

כיצד ניתן להקטין את חיוב היטל ההשבחה?

כאשר מקבלים דרישה לתשלום היטל השבחה , חשוב לדעת שישנן כמה דרכים חוקיות להביא להקטנתו בהיקף כזה או אחר. לעיתים אף ניתן להפחית אותו באופן משמעותי ביותר. הדרכים החוקיות להקטנת היטל ההשבחה הן:

הגשת בקשה לתיקון שומה –
את הבקשה לתיקון שומת היטל ההשבחה יש להגיש בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר שלחה את הדרישה לתשלום היטל ההשבחה. עם זאת, יודגש כי ניתן להגיש בקשה זו רק אם הנישום סבור שבשומה נפלה טעות לגבי הנושאים הללו בלבד: פרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התוכניות החלות על המקרקעין וזכויות שיש לנישום במקרקעין.

ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה רק אם הנישום סבור שבשומה נפלה טעות לגבי הנושאים הללו בלבד: פרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התוכניות החלות על המקרקעין וזכויות שיש לנישום במקרקעין.

הגשת בקשה למינוי שמאי מכריע –
אפשרית רק אם הנישום חולק על גובה החיוב בהיטל ההשבחה.

הגשת ערר בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה –
אפשרית כאשר ישנה מחלוקת על עצם החיוב וגובה החיוב.

את הבקשות הללו יש להגיש בתוך 45 יום מהיום שבו השומה הובאה לידיעת הנישום (בעל הנכס המוכר אותו) ולצרף אליה את כל המסמכים הנלווים שיש לצרף. לצורך כך יש להיעזר בשרותיו של שמאי מקרקעין .

 

הטבלה המסכמת: מה ההבדל?

מאפיין מס שבח היטל השבחה
למי משלמים? רשות המיסים (המדינה) הוועדה המקומית (הרשות המקומית)
על מה משלמים? על הרווח הכלכלי שנוצר בין הקנייה למכירה על עליית הערך התכנונית (זכויות בנייה חדשות)
שיעור המס 25% מהרווח הריאלי (בכפוף לחישוב ליניארי) 50% מההשבחה התכנונית
גורם מקצועי מייעץ עורך דין מקרקעין / רואה חשבון שמאי מקרקעין / עורך דין מקרקעין

נקודת המפגש: איך שני סוגי המיסים משפיעים זה על זה?

חשוב לדעת כי היטל ההשבחה ששילמתם נחשב כהוצאה מוכרת לצורך חישוב מס השבח. המשמעות היא שקודם מחשבים את היטל ההשבחה, ולאחר מכן מפחיתים את הסכום הזה מהשבח הכללי, מה שמקטין את חבות המס הסופית לרשות המיסים.

האם ניתן להפחית את התשלומים?

בהחלט. המחוקק והפסיקה מאפשרים כלים משפטיים ושמאיים לפטור ממס זה או מהקלות בו:

לסיכום

עסקת מקרקעין היא לעיתים העסקה הכלכלית הגדולה ביותר בחייו של אדם. הבנה מוקדמת של חבויות המס והיטל ההשבחה היא קריטית לתכנון פיננסי נכון ולמניעת הפתעות לא נעימות בדרך לטאבו.

משרדנו מלווה מוכרים וקונים בעסקאות נדל"ן, תוך דגש על תכנון מס אופטימלי ובדיקות מקדמיות נדרשות.

הערה: המאמר מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני המותאם לנסיבות המקרה.

תוייג , , , , , , , , , , , , , ,

תפריט נגישות